東海地方では愛知県が
商業地、住宅地で15年ぶりに上昇
に。岐阜では、岐阜市六条、岐阜市加納堀田町
がわずかに上昇したものの
全体では下げ幅は少なくなったものの
まだ値下がり
傾向に。いずれ岐阜の地価も平均値で上昇するだろう
と予測する方もみえますが
ボクの予想では、今後、岐阜地価の平均値が上昇に転じることは
可能性としてはとても低いと思われます。
理由としては、農業の後継者が少なくなり、
農地の維持が難しくなると市街化区域の農地は
今後ますます宅地化していくでしょう。
それに対して需要は、転入者より転出者が減り（人口流出）
出生率も下がり（人口減少）
商業地としての需要や工業地域としての需要も
好転する兆しが無い以上、
少しづつ、少しづつ下がっていくしかないからです。
もちろんバブルのような実態(実需)の無い需要も
発生するかもしれませんが…
地価の平均値は下がり続けますが、それでも局地的には
地価が上昇する(今年の六条や加納のような)地域も
今後増えていくと思われます。
それがいわゆる二極化と言われる現象の一つです。
需要を大きく上回る供給がある
いわゆるダブついた不動産市場では
売れ残りという状況を避けて通れません
立地に恵まれた土地等の条件に優位性がある土地は
よほど高い金額をつけていなければ売れていきますが
立地等の条件優位性の無い土地は、
お値打ち感で他よりも優位にならなければ
売れ残り組に入ってしまうのです
そして、値打ち感というものは相対的なものだから
他に比べてどんどん下げ続けていかないと
値打ち感が発揮されません
こうして二極化は加速していってしまうのです。
